Qu’est-ce que la garantie financière d'achèvement ?

La Garantie Financière d’Achèvement ou Garantie extrinsèque est une garantie obligatoire due par un promoteur immobilier dans le cadre de la vente de projet en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement. Les acquéreurs achètent alors sur plan et versent la totalité du montant selon un planning spécifique, échelonné en fonction des phases du chantier. Cette garantie répond à l'obligation de l'Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH): " La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement."

Elle a été pensée pour pallier à l’éventuelle faillite du promoteur et ainsi sécuriser le projet de construction auprès des acquéreurs. Cette garantie permettra donc la continuité du chantier et donc le financement de l’achèvement des travaux aux prix et délais convenus.

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a supprimé la garantie intrinsèque et l’a rendue extrinsèquement obligatoire depuis le 1er janvier 2015, pour les projets d’habitation ou mixtes à usage d’habitation et professionnel.

 

Qules sont les risques couverts ?

La garantie financière d’achèvement a pour objet de couvrir le risque de défaillance du promoteur immobilier.

Il s’agit d’une sécurité financière et juridique pour les acquéreurs de biens en vente en l’état futur d’achèvement qui leur assure l’achèvement de l’immeuble.

Les acquéreurs ont ainsi la certitude de la finalisation de l’opération de construction. Elle sera entièrement financée par un tiers garant dans le cas où le promoteur ne serait pas en mesure de poursuivre les travaux (cessation de paiement, liquidation judiciaire, dépôt de bilan).

Quels sont les risques en cas de non-souscription ?

La Garantie financière d'achèvement est une garantie obligatoire.

La Garantie financière d'achèvement permet :
- Au promoteur de commercialiser et vendre les lots dès le démarrage des travaux
- D’assurer aux acquéreurs un projet sécurisé

La vente en l’état futur d’achèvement permet au promoteur de financer l’opération de construction au fur et à mesure de l’avancement du chantier.  

La garantie financière d’achèvement sécurise les opérations de promotion. Passer par un assureur plutôt qu’une banque permet au promoteur de libérer de la capacité de crédit ou trouver une solution alternative quand les lignes de crédit sont épuisées. Vous pouvez ainsi utiliser votre ligne de crédit pour financier d’autres projets.

Qui doit souscrire cette assurance ?

 

L’assurance GFA (Garantie Financière d’Achèvement) est obligatoire pour les promoteurs réalisant des programmes à usage d’habitation : immeubles collectifs, maisons individuelles en lotissement ou ouvrages mixtes (habitation et professionnel). Elle est facultative dans le cadre de la promotion tertiaire, de bureaux ou de commerces. Elle est malgré tout exigée contractuellement par l’acquéreur la plupart du temps pour sécuriser les opérations immobilières. En qualité de promoteur immobilier, vous êtes tenu de remettre au notaire une Garantie Financière d’Achèvement afin de signer les contrats de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) avec les acquéreurs.
L’activité de promotion immobilière nécessite d’importantes ressources financières afin de mener à bout leurs programmes. Il bénéficie de plusieurs sources de financement tels que ses fonds propres ou le crédit bancaire. Avec la VEFA, il peut aussi compter sur les revenus de la pré-commercialisation des lots.
Le promoteur est généralement en relation avec sa banque pour souscrire cette GFA. Elle peut cependant être souscrite auprès d’un assureur indépendant.