Qu’est-ce que l’assurance Constructeur Non Réalisateur ?
Le Constructeur Non Réalisateur (CNR) est une personne qui construit un ouvrage mais ne le réalise pas elle-même. Elle ne participe pas à la réalisation de l’ouvrage de manière intellectuelle ou matérielle. Il s’agit donc d’un intermédiaire entre le client final et les intervenants constructeurs. Il existe deux catégories de Constructeurs Non Réalisateurs :
Professionnel : Il s’agit d’une personne qui fait construire un bien par et pour quelqu’un d’autre pour le vendre. Il peut s'agir de promoteurs immobiliers, de marchands de biens, de vendeurs d’immeuble après rénovation lourde, vendeur d’immeubles à construire ou d’immeubles en état futur d’achèvement, de lotisseurs, de constructeur de maisons individuelles.
Particulier : Dans ce cas il s’agit d’un particulier qui construit un ouvrage pour son compte mais décide de vendre son bien avant les 10 ans qui suivent la réception.
Professionnel : Il s’agit d’une personne qui fait construire un bien par et pour quelqu’un d’autre pour le vendre. Il peut s'agir de promoteurs immobiliers, de marchands de biens, de vendeurs d’immeuble après rénovation lourde, vendeur d’immeubles à construire ou d’immeubles en état futur d’achèvement, de lotisseurs, de constructeur de maisons individuelles.
Particulier : Dans ce cas il s’agit d’un particulier qui construit un ouvrage pour son compte mais décide de vendre son bien avant les 10 ans qui suivent la réception.
Quels sont les risques couverts ?
L’assurance Décennale et l’assurance Constructeur Non Réalisateur couvrent toutes les deux les dommages de nature décennale pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
Le coût des réparations de tous les dommages sont pris en charge par l’assurance dans la mesure où ils affectent la solidité de l’ouvrage (fissures importantes dans les murs, malfaçons dans les fondations, erreurs de conception, affaissement de la charpente) ou ils le rendent impropre à sa destination. Ces dommages concernent les malfaçons dans l'isolation de la maison, des infiltrations d'eau importantes, une pompe à chaleur défectueuse …
Ces deux garanties ne sont toutefois pas destinées aux mêmes personnes. L’assurance Décennale est destinée au professionnel du bâtiment constructeur. L’assurance Constructeur Non Réalisateur est destinée au professionnel du bâtiment constructeur non réalisateur et au particulier.
L’assurance Décennale est un contrat spécifique alors que l’assurance Constructeur Non Réalisateur est souvent couplée en option à l’assurance Dommages-Ouvrage. En cas de dommages votre assurance Constructeur Non Réalisateur prendra en charge les frais de réparation et d'indemnisation des futurs acquéreurs. L'assurance Constructeur Non Réalisateur doit avoir été souscrite avant le démarrage des travaux.
Quels sont les risques en cas de non-souscription ?
L’assurance Constructeur Non Réalisateur est une assurance obligatoire pour le Constructeur Non Réalisateur professionnel et particulier qui vend le bien avant l’expiration des 10 ans. (Loi Spinetta de 1978 se référant aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil). Cependant, elle n’intervient que rarement dans le règlement des sinistres.
En effet, l’assurance Constructeur Non Réalisateur intervient en complément des assurances décennales, qui sont, elles souscrites par les intervenants constructeurs au chantier (architecte, maitre d’œuvre, bureaux d’étude, entreprise…). L’assurance Constructeur Non Réalisateur vous sera réclamée lors de la vente d’un bien construit si elle intervient dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux. Elle est proposée en option de l’assurance Dommages-ouvrage.
Le non-respect de cette obligation peut entrainer des sanctions sévères. En effet, le défaut d’assurance est passible de 75000€ d’amende et de 6 mois d’emprisonnement.
Pour les Constructeurs Non Réalisateurs particuliers l’obligation est moins claire du fait qu’il n’est considéré comme Constructeur Non Réalisateur que s’il vend son bien dans les 10 ans qui suivent la réception, ce qui est impossible à prévoir. Le notaire est en droit de vérifier la bonne souscription de ce contrat lors de la vente.
Qui doit souscrire cette assurance ?
L’article 1792-1 du Code Civil précise qu’est réputée constructeur, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, les professionnels du bâtiment, qu’ils soient constructeurs non réalisateurs ou réalisateurs et les particuliers constructeurs non réalisateurs, ont l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir leur Responsabilité Civile Décennale.
En effet, au même titre que le réalisateur des ouvrages, le Constructeur Non Réalisateur engage sa Responsabilité Décennale. Ils sont responsables des dommages qui peuvent affecter l’ouvrage pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Ces désordres doivent toutefois relever de la garantie décennale c’est-à-dire soit rendre le bien impropre à sa destination soit en affecter la solidité.
L’assurance Constructeur Non Réalisateur est donc la Garantie Décennale du Constructeur Non Réalisateur. Le Constructeur Non Réalisateur professionnel est dans l’obligation légale de souscrire une assurance Constructeur Non Réalisateur.
Le Constructeur Non Réalisateur particulier est considéré Constructeur Non Réalisateur que lorsqu’il vend le bien. Or il est difficile pour un particulier de prévoir s’il vendra son bien dans les 10 ans qui suivent la réception. Si vous vendez votre bien avant les 10 ans, vous serez toutefois responsable des sinistres affectant le bien vis-à-vis du nouvel acquéreur.